Inventário de imóvel: o que muda quando o bem é uma casa ou terreno

Quando o patrimônio é um imóvel, o inventário ganha uma etapa que nenhum outro bem exige: o registro na matrícula. Escritura assinada ou formal de partilha em mãos ainda não é imóvel no seu nome. Só o registro no Cartório de Registro de Imóveis transfere a propriedade – e é nessa última etapa que a maior parte das famílias descobre que faltava alguma coisa.

Dinheiro em conta se transfere com um ofício. Carro se transfere no Detran. Imóvel tem uma vida documental própria, com histórico, ônus e fiscalização tributária embutida. Este é o passo a passo real.

Passo 1 – Obter a matrícula atualizada antes de qualquer outra coisa

A matrícula é a “certidão de nascimento” do imóvel. Ela diz quem é o proprietário registrado, qual a descrição exata do bem e o que pesa sobre ele: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, indisponibilidade.

É comum a família descobrir aqui que o imóvel nunca foi registrado no nome do falecido. Compra feita por contrato particular, escritura que nunca chegou ao registro, herança anterior que ninguém formalizou. Nesses casos, podemos dizer que existe um “inventário” antes do inventário – e o plano muda inteiro.

Solicite a matrícula antes de calcular custo, antes de escolher entre cartório e Justiça, antes de qualquer promessa à família.

Passo 2 – Levantar as certidões e as pendências do imóvel

Ao lado da matrícula, entram:

• Certidão de valor venal ou cadastral do imóvel, emitida pela prefeitura;
• Certidão negativa de tributos municipais (o IPTU em atraso não desaparece com a morte – acompanha o bem);
• No caso de imóvel rural, o CCIR, a prova de regularidade do ITR e a descrição georreferenciada, conforme a exigência aplicável ao caso;
• Se houver condomínio, a declaração de quitação das cotas condominiais.

Nesta etapa, pode aparecer algum débito que a família ainda desconhecia. Isso não impede o inventário; apenas significa que a dívida deverá ser quitada ou incluída no procedimento.

Passo 3 – Definir o valor que vai ser atribuído ao imóvel

É aqui que mora a decisão mais delicada do inventário de imóvel, porque o valor declarado é a base de cálculo do ITCMD.

Em geral, o valor atribuído ao imóvel deve corresponder, no mínimo, ao valor venal usado pela prefeitura para calcular o IPTU. Ainda assim, muitas legislações estaduais exigem a declaração do valor de mercado. Por isso, a família costuma ter alguma margem para definir o valor informado no inventário.

Declarar um valor baixo para pagar menos imposto pode sair caro: a Fazenda Estadual pode arbitrar a base de cálculo quando o valor declarado destoar dos preços praticados no mercado. O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu essa possibilidade, ressalvado o direito ao contraditório e à ampla defesa no processo administrativo.

Há ainda um efeito que quase ninguém considera nesse momento: o valor declarado no inventário passa a ser o custo de aquisição do herdeiro. Informar um valor muito abaixo do mercado pode reduzir o imposto agora, mas aumenta o ganho de capital – uma forma de tributação do imposto de renda – se o imóvel for vendido depois.

Passo 4 – Apurar e recolher o ITCMD

O ITCMD é estadual. No caso de bem imóvel, a competência é do estado onde o imóvel está situado – e não do estado onde a família mora ou onde o falecido residia.

É por isso que patrimônio espalhado por mais de um estado significa mais de uma apuração, com regras, prazos e sistemas diferentes em cada um.

Uma mudança recente importa aqui: em agosto de 2026, o Conselho Nacional de Justiça revogou o dispositivo da Resolução 35/2007 que exigia o pagamento dos tributos antes da lavratura da escritura de inventário em cartório. O imposto continua devido – o que mudou foi a ordem. E, como se verá no passo seguinte, o registro do imóvel é outra história.

Passo 5 – Formalizar a partilha

Com consenso entre os herdeiros e assistência de advogado, o caminho costuma ser a escritura pública de inventário e partilha, em cartório de notas. Havendo conflito, ou situação que exija decisão judicial, o caminho é o inventário judicial, que termina com o formal de partilha.

Nos dois casos, o documento que sai daí descreve o imóvel, identifica os herdeiros e define os quinhões. Ele é o título. Ainda não é a transferência (que vem no próximo passo).

Passo 6 – Registrar na matrícula, que é onde a propriedade muda de mãos

Este é o passo que falta na cabeça da maioria das pessoas.

A escritura de inventário (extrajudicial) ou o formal de partilha (judicial) precisa ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem e registrado na matrícula. Antes disso, o imóvel continua, para todos os efeitos, no nome de quem faleceu.

E o oficial de registro tem dever legal de fiscalizar tributos. O art. 289 da Lei 6.015/1973 é expresso: “No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício.”

Na prática: a escritura de inventário (ou o formal de partilha) pode até sair sem o ITCMD acertado, mas o registro tende a exigir esse acerto. Quem entendeu a notícia do CNJ como “não precisa mais pagar” descobre a conta no balcão do Registro de Imóveis.

O que muda quando o imóvel está em outro estado

O inventário é um só. O que se multiplica é o trabalho em volta dele.

O ITCMD é apurado no estado do imóvel. O registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. As certidões municipais são da prefeitura de onde o imóvel está.

Isso não impede nada – apenas exige que alguém coordene as três frentes ao mesmo tempo, e é onde inventários costumam empacar por meses sem que ninguém perceba.

Perguntas frequentes

Posso vender o imóvel antes de terminar o inventário?

A venda do bem do espólio depende de autorização – judicial, no inventário judicial, ou do consenso formalizado dos herdeiros nos termos admitidos para a via extrajudicial. Vender “por fora”, com contrato particular, cria um problema documental que costuma reaparecer anos depois.

Preciso fazer o inventário no estado onde o imóvel fica?

O inventário não precisa correr onde o imóvel está. Mas o ITCMD é devido ao estado do imóvel, e o registro é feito no cartório da circunscrição do bem.

E se o imóvel ainda não estiver no nome do falecido?

É preciso regularizar a cadeia antes. Dependendo do caso, isso significa um inventário anterior, uma adjudicação ou uma ação própria. É a situação que mais atrasa inventários de imóvel.

Imóvel financiado entra no inventário?

Entra, com o ônus que pesa sobre ele. Existindo seguro prestamista vinculado ao financiamento, é preciso verificar a cobertura em caso de morte junto à instituição credora – a solução varia conforme o contrato.

O IPTU atrasado do falecido vira dívida dos herdeiros?

A dívida é do espólio e acompanha o imóvel. Os herdeiros respondem nos limites do que receberam, mas o débito precisa ser enfrentado para que o registro se complete.

O custo de não saber o próprio direito

Imóvel parado em inventário não é um bem: é uma conta que corre. IPTU continua vencendo, condomínio continua acumulando, o imóvel não se vende, não se financia, não serve de garantia e não se aluga com segurança.

E o pior cenário é o que chega mais tarde: o herdeiro morre antes de regularizar, e a próxima geração recebe dois inventários empilhados sobre a mesma matrícula.

Se há um imóvel na sua família que ainda está no nome de quem morreu, o primeiro passo não custa quase nada: peça a matrícula atualizada e descubra em que ponto exatamente a história parou.

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